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破解新租房时代:赔本赚吆喝,资本抢滩5万亿租房市场!

编者按:在中央政府的大力推动下,租金和购房都有可能重组中国房地产市场。余良评论说,此举的意义不亚于1998年的房改。据此,腾讯财经《棱镜》推出了接下来的两个重磅报道,充分诠释了“新租赁时代”。第一篇文章讲述了市场主体进入市场后的模式和困境。第二篇文章将解释政府领导下的房屋租赁市场。请期待它。

Focus:

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随着各种组织的涌入和质量有限的项目,像住宅企业的“土地王”这样的“建筑王”开始出现,导致极高的住房成本。扩张将导致亏损,而扩张失败可能导致行业退出竞争。

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融资成为长期租赁公寓市场参与者的生命线。然而,租赁行业的金融创新无非是两种方式,一种是提前收回未来收入,另一种是将以前的成本转移给他人。

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即使在北京这样的一线城市,租赁市场也很难爆炸式增长。内部因素之一是租金的增加受到收入增加的严格控制。如果收入的增加是固定的,那么租金的增加也是固定的。

也许是因为他以前在美国华尔街混过,王葛洪才变得精明。

正是这种精明让他对长期租赁公寓行业特别清楚:“如果是主要的房东模式,即公司自己的长期租赁房产模式,然后分散租赁给客户,加上住房成本、运营成本、各种税费,再加上摊销和折旧,一套长期租赁公寓需要5-7年才能实现现金流平衡。这也是位于核心区的公寓,入住率很高。如果是空置率高的公寓,成本回收期会更长。”

王葛洪是新公寓的创始人兼首席执行官,也是国内最早进入这个行业的人之一。

对于这个行业,他没有放弃,也没有卖瓜。相反,他指出了这个行业的真相:“许多人说长期租赁公寓行业的利润率只有2-3%,这完全是胡说八道。这个行业根本没有利润。大部分都是损失。”

最近,中央政府和地方政府相继出台鼓励租房的文件。租赁行业似乎必须依靠这一良好趋势才能走向成功。

然而,包括王葛洪在内的业内人士都很清楚,在业内东风到来之前,长期租房的“猪”就已经存在了。因为这个行业本身的重量难以承受,即使刮风,猪也不容易飞起来。

所有的老板蜂拥而至,行业重组开始了。

据华景证券估计,十年后租赁市场将达到5万亿元。

除了个别房东之外,打算分享这块大蛋糕的机构运营商目前有以下几个派系:以华竹成家和白金陶窝区为代表的酒店部门,以万科白金公寓和招商局蛇口易思德为代表的开发商部门,以我爱我家和自由联系为代表的中介,以魔方公寓和新公寓为代表的初创公司。

根据客户群,长期公寓可分为以下几类:月租500-1000元的蓝领公寓、月租1000-2000元的小白领公寓、月租2000-4000元的白领公寓、月租4000-8000元的高级白领公寓、月租8000-元的金领公寓、月租元的高级管理人员公寓

资料来源:腾讯财经《财看见》

根据获得住房的方式,长期公寓可分为一楼或一层或多层集中租赁和个人住房分散租赁。

王葛洪更早进入长期公寓行业,看到人们跳进这个坑里。

起初,家人来和他谈合作。后来,万科也来和他谈合作,但最后他们都走了。“因为他们看了我的项目后,发现它太简单了。难道不仅仅是出租一栋建筑,成为一个主要的房东吗?”

今天,不止

一直在长期租赁公寓市场独自挖掘的派系正在苦苦挣扎。

该行业利润太低,甚至没有利润:首先,高资产价格导致长期低租金回报率,这使得购买长期公寓的成本很高,企业在初始阶段很难拥有自己的房产;其次,低资产回报率和高融资成本在很大程度上限制了企业增加杠杆和快速扩张的可能性。

“作为一套长期租赁公寓,如果你做好两三个项目并管理好,几年后你就能赚钱。然而,一旦失速扩散开来,如果它太大,无疑会造成损失。”王葛洪这样说的原因很简单:在33,354套长期公寓的成本中,住房成本占大多数,而运营成本仅占一小部分。

简而言之,摊档展开后,经营成本可以稀释,但房屋成本不会降低。如果一个摊位被铺开,住房的额外费用不会减少,只会增加。

由于建筑成本极高,大规模扩建将考验新客户的财务实力。

随着这个行业的虚拟火灾被点燃,各种各样的军队进入,一个“建筑之王”出现在长期租用的公寓里,类似于房地产公司的公寓。“在核心城市的核心地区,只有少数房产可供出租。开发商想拿走它们,中介机构也想拿走它们,拥有大型风险资本的初创企业也想拿走它们。拿走它们的成本不会上升吗?”王葛洪表示,扩张需要资金,扩张失败将导致该行业新一轮的竞争。"困境"

对于开发商和大型中介机构来说,这种亏损业务可以继续下去,因为他们的业务是多元化的,其他部门的利润可以用来弥补长期公寓的亏损。

对于小型初创公司来说,最好的方法是用别人的钱来扩张。因此,融资已成为初创公司在长期租赁公寓市场的生命线。

除了寻找私募股权和风险投资,每个创业公司都有自己独特的技能。

2017年1月10日,魔方公寓资产支持系统成立,共筹集35亿元,这是中国第一个长期租赁公寓资产支持系统。2017年1月24日,魔方公寓和AVIC信托成立蓝山资产(Blue Mountain Asset),用于购买北上官、深圳等一线城市的大量高成本效益股票资产和不良资产,并将其转化为长期自持的中高端长租公寓。2016年3月,友邦国际青年社区与P2P公司懒人投资(Lazy Investment)达成合作,将租赁产生的现金流转化为多种固定收益产品,并放在懒人投资官方网站上。

王葛洪的新公寓和赛富成立了“赛富房地产基金”,以低价收购北京中央商务区的整栋寄件人楼,并将其改造成新的公寓中央商务区商店。此后,赛富房地产基金(Saifu Real Estate Fund)拆分了新指定的公寓中央商务区商店的股份,并以基金的形式发行给32家LP投资者。

此外,新成立的公司试图与银行合作。承租人每月向银行支付利息,银行一次性向长期公寓公司支付年度租金。

租赁行业的金融创新无非是两种方式,一种是提前收回未来收入,另一种是将以前的成本转移给他人。

此外,租赁市场将会出现一个新事物:33,354处土地招标时需要拥有的房产。这对开发商来说是巨大的财务压力。例如,2016年底,万科在北京海淀区西北旺赢得了两块土地,这两块土地都被要求拥有全部房产。目前,此类病例正在北京其他地区和全国其他城市蔓延。

王葛洪有了新的生意33,354。一些开发商想找他合作经营这些自有物业。

开发商的吸引力是这样的:“例如,土地开发成租赁物业后,新公寓将帮助其运营,每年租金收入2.5亿元,租金回报率为5%。

之后,开发商联系了金融机构,希望将大楼出售给金融机构,并承诺上述租金回报率。金融机构对这栋建筑的估价为5 bi

第二,服务业占50%以上,并继续增长。因为在制造业占主导地位的地方,这些流动人口和新公民主要住在工厂里,不需要租房子。

第三,房价收入比偏高,居民很难在短期内进入住房市场和交易市场,因此需要在租赁市场呆更长时间。

第四,租金还有上涨的空间,当前租金水平的绝对值不应过高。

与买房不同,租房对位置要求更高。

在杨现领看来,只有一线城市和一些热门二线城市才能满足上述四个条件。即使在这些城市,租赁市场也难以爆炸式增长。另一个内部因素是租金上涨受到收入增长的严格控制。如果收入增长是固定的,那么租金增长也是固定的。

例如,杨现领说:“在北京工作的年轻人一般月收入约为1万元,所以他能接受的最高租金是30%,即每月3000元,3000元是严格的收入限制。在北京,3000元可以租一间好的单人房,所以目前市场需求主要是单人房。看看2017年的上海市场,我们发现一些高端公寓大面积空置,原因是单价太高,月租金超过5000元。”

房屋租赁市场不仅受到居民收入水平的限制,还受到城市地区的限制。

杨现领说,大城市二环路和三环路的租金溢价明显高于六环路。在当前条件和配套条件下,租金将呈现相对明显的租金梯度。

”许多开发商想出租,因为他们的房子卖不出去,而且这些存货通常都在相对偏远的地方。这是一个悖论:地方越偏远,房子就越无法出租,租金也就越无法支付。”王葛洪说,与买房相比,租房对位置要求更高。

确切地说,杨现领判断,未来租赁市场的新增住房供应比例不会超过20%,因为一线城市的核心区域没有土地,新增的土地供应集中在租赁市场需求不强的偏远地区。所以,房屋租赁仍然是一个基层行业,需要时间来发展杨现领总结道。

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