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净利增速下滑业绩承压 万科拆解现金流管理术

万科在前些年更深入地强调了现金流管理的重要性。公司连续11年实现正年度经营现金流,2019年净经营现金流入456.9亿元。

作为一家有着深刻危机感的公司,万科在过去两年一直在实施“生存”的逻辑,将规模和速度放在次要位置。

3月17日,万科发布了2019年财务报告,这是四大房地产巨头中第一个发布财务报告的。当晚,管理层召开了网上绩效沟通会议,从中我们可以看到基准房产公司对当前疫情和年度市场的判断。

持续了近两个月的新一轮皇冠流行病对所有房地产公司来说都是考验现金流和财务控制的严峻时刻。

然而,万科在前些年更加强调了现金流管理的重要性。公司连续11年实现正年度经营现金流,2019年净经营现金流入456.9亿元。

但在新的皇冠疫情下,现金流管理面临更大的挑战。万科总裁朱九生表示,这种流行病对万科产生了巨大影响,最终是因为对现金收入和现金流的影响。目前,房地产市场正在逐步复苏,需求释放的速度和速度还有待观察。

业绩增长下滑

由于过去一年房地产市场的剧烈波动,万科的业绩一直不温不火。

财务报告显示,万科2019年实现销售额6308.4亿元,同比增长3.9%,较2018年14.5%的增长率下降,为五年来最低。

万科的净利润增长也没有达到一些投资者的预期。2019年上市公司股东应占净利润388.7亿元,同比增长15.1%,较2018年的20.39%和去年第三季度的30.43%大幅下降。

查看万科的财务报告,我们发现净利润增长的下降主要受土地增值税的影响,2019年增加了100亿元。

针对上述问题,朱九生表示,万科长期以来不再追求简单的规模增长,而是更加注重质量。一个核心指标是收款率和收款水平。有必要收集所有应收账款并优化现金流。

投资者更关注公司对股东的回报和以现金支付股息的能力。万科长期以来一直将净资产收益率作为衡量指标,而非纯粹的净利润。虽然行业毛利率的下降是一种趋势,但这并不意味着净资产收益率的下降。公司将继续提高经营管理能力和效率,提高对利益相关者的回报能力。

2019已经成为过去,房地产公司现在面临着更大的压力。今年的疫情对房地产市场产生了巨大影响,万科也不例外。

2020年2月,万科销售额为285.9亿元,同比下降33.8%;其他领先的房地产公司也经历了一段艰难时期。例如,碧桂园2月份售出300亿元,同比下降49.2%。

朱久生说万科的认购金额从2月到3月减少了510亿,特别是湖北的武汉、宜昌和鄂州,这三个地方曾经占了集团销售额的3.2%左右,但是今年1月23日以后基本没有新的销售。

此外,疫情使得万科第一季度有可能推迟交付个客户,全年影响可能涉及个客户。这种流行病还导致许多地方的建筑工程延误了至少40天。

所有这些问题最终导致了现金流的压力。销售收入大幅减少,防疫费用增加,也给1-2年的长期结算带来压力。

万科董事会主席于亮说,“万科2018秋季例会的主题词是‘现场’。那时,我们只是想到和平时期的危险,保持清醒和警惕。但我没想到今天,“活着”已经成为一种非常真实的存在

投资者也开始担心2020年的业绩。西南证券认为,流行病对销售的影响主要是在供应方面。万科计划2020年开工2921万平方米,比2019年下降31.1%,这将对今年新增商品的价值产生一定影响。

根据Kerri的研究,1月至2月的销售额约占年销售额的10%,2010年约占20%

期末,万科持有货币资金1661.9亿元,远远高于一年内到期的短期贷款和长期负债总额938.9亿元。计息负债达到2578.5亿元,比2018年底减少33.8亿元,这也是六年多来负债首次减少。期末净负债比率为33.9%,保持行业低水平。

在朱九生的领导下,万科一直将现金流管理放在业务和管理的核心位置。在“黑天鹅”疫情下,万科更加注重现金流管理。

现金流管理包括收入和支出调整、投资和融资等。核心是集合索引。

2月份销售几乎停滞,万科专注于融资。随着疫情的爆发,从1月到2月,央行注入了非常规流动性。万科作为领先的住宅企业,可以获得更多的资金支持,融资环境相当有利。

朱久生表示,万科的融资策略是以信用和品牌为最大资产,保持信用评级在领先水平,合理维持负债率,发展多元化融资渠道,动态调整策略,加强与合作金融机构的沟通。

2月25日,万科被中国证监会批准发行不超过90亿元(含90亿元)的公司债券,利率低至2.6%。目前,第一期已发行25亿元人民币。

万科在头两个月也没有占用多少土地,支出也大幅减少。土地权益价格仅30多亿元,而同期绿城和华润的土地权益价格分别为200多亿元和100多亿元。

这种投资策略是否过于保守?万科执行副总裁张旭表示,万科今年将建立一个投资定位,并仍在寻找合适的机会,以确保长期发展。

但对开发商来说,现金流的最大来源仍然是销售收入。朱久生表示,3月份以后,售楼处陆续开业,一月份的访问量已逐渐恢复到50%-60%。需求释放的速度和速度还有待观察。

此外,万科的复工率已经达到80%,预计4月份将达到97%。

于亮说机会是留给有准备的人的。他们不仅要看到危险,还要看到机会。疫情带来的仓储、物流、冷链等需求,以及发现和深入了解危机对城市发展和客户需求的影响,是培育未来竞争力的重要起点。

“我在万科工作了30年,经历了93年和94年的宏观调控,1998年的亚洲金融危机,2003年的非典,2008年的国际金融危机。我有很多经验和教训,每次危机过后,我都能获得发展机会。”于亮说道。

他说需要勇气和责任感、免疫力和早期准备才能顺利度过这场流行病。强大的免疫力和健康基础将帮助企业度过危机。

华泰证券表示,万科不囤积土地,土地储备出售期为2.7年,是主流房企中最短的。因此,计息杠杆率低,免息杠杆操作能力强。近年来,权益扩张呈现出逆周期特征。

中泰证券认为,在流行病的冲击下,万科将保持行业内最低的杠杆水平、最佳的股票周转率和最佳的管理团队,或将实现逆势增长。



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