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富力过冬:暂停拿地,全员卖房,四处找钱 | 棱镜

富力公司的一名内部员工告诉《棱镜》,早在2018年初,富力公司的高管就要求高营业额和及时还款。一般来说,新购买的地块需要在一年内,甚至四个月内出售。

即使以这样的速度,李思廉仍然不满意。

2019年7月26日,他亲自起草了一份《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》。该文件已分发给全公司,建议2019年下半年的工作重点应放在“促进销售,追回资金”上,下半年原则上暂停征地。

文件明确强调公司的财务、开发、工程等部门应以销售为重点,尽一切努力配合销售目标的实现。坚持全国营销,加大推广力度,以完成项目销售目标为第一要务,在保证销售的基础上最大限度地增加项目收入。

外界的焦点仍然是富力暂停征地。

李思廉在8月22日的《中国日报》记者招待会上不得不澄清:富力并没有完全停止征地。文件还提到,在特殊情况下,如优质土地项目,可单独提交集团董事长审批。

"一家房地产公司要求董事长亲自批准它所承担的所有项目,这表明它对承担的态度极其谨慎。"南京十大住宅企业投资推广部主任表示。

在过去的两年里,富力一直在缩小土地市场的战场。

富力2017年征地支出584亿元,约占销售收入的70%;2018年征地317亿元,约占返还金额的40%。2019年上半年,其土地投资将达到180亿元。如果2019年下半年基本不征地,全年征地将远远低于2018年。

债券投资者的信心几何

涪陵的态度越来越保守。除了受到大型房地产行业环境的制约之外,这也是由于其较高的负债和资本成本。

2019年中期报告显示,公司流动负债持续增加,短期贷款153亿元,长期贷款426亿元,合计597亿元,同比增长14%(524亿元)。

截至2019年6月,富力的货币基金只有390亿元。

Fuli告诉《棱镜》,在一年期短期债务中,7月份已全部赎回3亿美元外债(约合人民币20.52亿元),剩余待处理实际债务约为人民币251亿元(不包括项目级开发贷款和可回购的未偿债券),其中国内债券约85.26亿元,信托债券约155.98亿元,超短期融资债券约9.99亿元。截至6月30日,本集团未使用债券金额超过300亿元,包括CMBS、类房地产投资信托基金、资产支持证券、超短期融资等。本集团手头有足够的现金及融资以应付短期债务。

富力的长期贷款中有相当一部分是公司债券。

2016年发行的公司债券中有三笔金额为115.5亿元,将于2019年回购。富力可以选择增加债券利息进行展期。如果债权人仍然选择回购,富力将不得不提前偿还这些债券的本金和利息。

债券投资者对富力失去了信心。

例如,2016年将发行金额分别为60亿元和36亿元、利率为3.95%的两种公司债券16富利01和16富利03,两者都是3.2个期限,即发行三年后,2019年将面临回购的选择。

富力将这两种债券的利率分别提高到7.2%和7%,以更新债券。然而,一些债券投资者仍然选择将它们卖回来。

福利只能通过发行高利率的新债券来偿还这些旧债券。

2018年底,富力以7%的利率发行70.2亿元债券,偿还16年期债券2019年到期和转售部分。

2019年5月,富力又发行了两笔总额为19.8亿元的债券,以偿还2019年到期转售的债券。

在借新还旧的融资策略下,富力的融资成本增加。

2018年富力平均融资成本为5.74%,2019年上半年国内融资成本为6.27%,海外融资成本为7.29%。

这是一个无助的循环。

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富力告诉《棱镜》,其目前的土地储备价值超过7800亿元,土地购买的短期放缓是基于目前的市场形势和战术布局,可在未来随时调整。

即使土壤的储备能力很弱,富力仍有大量的储备资产用于老改造项目。

Fuli在2019年年中报告称,该公司在全国有60多个老改造项目,总规划建筑面积超过6000万平方米,其中广州总部超过20个。富力董事长助理

陈志豪表示,在此期间可转换为净用地的建筑面积接近1000万平方米。

一位来自凯撒的人告诉《棱镜》,旧的改革项目特别考验了一个企业在当地的政治和商业关系,它对当地乡村习俗的理解,以及它在旧的改革中是否有成功的经验。

"通常是当地的“地头蛇”住房企业可以处理改造项目."凯撒人士称,富力属于广州的“地头蛇”。珠江新城的旧改造项目使它变得富有,但离开广州后,它可能不会成功。

例如,富力在武汉参与了一个旧的改革项目,这个项目仍在谈判中。武汉和广州在旧的改革政策上不同。拆除和招标不是一个过程。因此,拆迁后,它将成为一块干净的土地,仍然需要招标、拍卖和悬挂,所以项目周期无法确定。

富力的另一个巨大资产是酒店。

2017年7月,富力以临时低价从万达“廉价”购买了77家酒店。199亿元的交易对价占用了大量资金,这也是富力目前债务高企的部分原因。

福利的酒店一直在亏损。根据年报数据,2013年至2018年,其损失分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元和4.59亿元。

Fuli表示,酒店净利润为负的主要原因是利息支出和折旧摊销等非现金成本较高。

香港一家资产管理公司告诉《棱镜》,酒店资产每年都会折旧,因为它们在财务报表中被算作固定资产,但实际上它是一种投资性资产。如果资产每年重估,事实上一些高质量的资产确实会增值。

Fuli表示,截至2018年底,富力酒店在会计报表中的账面价值仅为约350亿元,但根据专业评估公司的初步审慎估计,富力酒店资产的市场评估价值约为550-600亿元。

李思廉需要通过资产证券化和其他手段来重振酒店资产,以获得营运资本。

事实上,当李思廉买下万达酒店时,他想到了未来的现金流。

Fuli表示,在购买资产包时,Fuli已经根据未来资本运营的理念设计了购买框架。万达被要求将70多家酒店分别纳入70多家SPV公司,富力分别成立了70多家SPV公司进行一对一的对购,以避免未来出现资产拆分或分离的情况,为后续资本运营计划奠定基础。

到目前为止,富力酒店有两个资产支持系统项目正在进行中:中信证券-富力酒店一期资产支持专项计划筹集53.89亿元,将于2019年4月1日获批;中信证券-富力酒店二期资产支持专项计划将筹资29亿元,并将于7月1日进入“反馈”状态。

接近交易的房地产圈人士感慨到《棱镜》:“万达的吕雯城和酒店都是好肉,但有些人咽下去了,很享受。有些人贪多嚼不烂,现在整个消化系统都出了问题。”

本文来源:《龚浩棱镜》作者|孙春芳回到搜狐查看更多

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